一級建築士と弁護士の建築をめぐる問題のブログ

建築問題研究会の次回相談会は、

平成２１年７月４日土曜日、午後１時３０分からです。

ご予約はお電話か、ＨＰからのメールでお願いいたします。

ここ数回、毎回、相談会は盛況です。
これは喜んでいいことなのか、嘆くべきことなのか複雑な心境ではありますが、
建築士、弁護士、共に、どこに相談に行っていいか分からな、
気軽に相談できる専門家がまわりにいないという方々のため、
少しでもお役に立てればとの気持ちかｒ毎回、相談会でのご相談にあたっています。

ぜひご利用ください。

４月１７日付けの日経朝刊の記事です。

「狭い路地面した住宅　大阪市、建て替え基準緩和」とあります。

建築基準法では、接道義務というのが定められており、以前からある建物まで
それにあわせて壊せとまではいわないけど、
建て替えるときには原則、基準に服してもらいますよとなっています。

「幅四メートル以下の細い道に面した建物の建て替え時に最低限必要な道幅を、
これまでの二・七メートルから一・八メートルとする。」
「ただし耐火性を高めるために天井を含む建物の内装すべてを燃えにくい素材にすることが
条件」

ということです。

建売住宅を買ったけど、実は、建て替え不可の物件だったというご相談も少なくはありません。
家を買うとき、建てるときは、２０年、３０年先のことも想像してみたほういいです。
また、そういったアドバイスをくれる業者なら信頼できると思います。

前回４月の相談会はここ最近のいつものように盛況でした。
相談時間はだいたい９０分程度、お取りさせていただいています。

建築事件に経験豊富な、一級建築士と弁護士がペアになって、
技術的な問題、法的な問題をそれぞれ現実的にアドバイスさせていただいています。

費用は、会場費等に使わさせていただくための
　１回　３０００円
のみです。

どこに相談しにいったらいいかわからないという方こそ、まずはぜひ一度、
ご予約のうえ、ご相談におこしください。

お待ちいたしております。

ASJ建築問題研究会でも、今、初めてマイ・ホームを持とうとされる方に役立つ本を作成、出版しようと、編集会議を重ねています。

そのような折り、気になる広告がありました。

「住宅建築トラブル相談ハンドブック」　

執筆は、「９９建築問題研究会」という団体です。新日本法規から。

「紛争のポイントを、法律と建築技術の両面から検討、解説！」とあります。

アマゾンで注文して買ってみようとおもったのですが、本日現在、まだアマゾンでは掲載されていません。

この団体も、確か、建築士と弁護士による団体だったはず。

ただ、出版の狙いは現在、ASJが意図していることとは違います。

私たちは、トラブル事例の相談に多数あたった経験をもとに、紛争解決というよりは、もっと紛争予防に力を入れた、簡単に読める本の出版を目指しています。

出版社はまだ決まっていません。興味のあるかたはぜひご一報ください。

個人的にも需要は十分だと思います。

市販本を数十冊集めて見比べましたが、自身が最初に選びたい１冊というのはまだありませんでした。

来る４月１２日土曜日、大阪、上本町のたかつガーデンにて、
建築に関しての、一級建築士と弁護士との相談会を行います。

費用は３０００円です。
ご相談は予約制ですので、ご希望の方はこのブログのaboutのところに記載の
ａｓｊのホームページから相談予約をしてください。

時間は１時間ほどおとりできますので、ゆっくりと相談できるかと思います。
まだ空き枠がありますので、お早めに。

１年近く滞っていたこのブログを再開したいと思います。
ＮＰＯーＡＳＪの活動状況、建築・住宅にまつわる事柄をアップしていきたいと思います。

１　
　日経の２月２１日付け夕刊で、「監理会社任せ・住民も無関心・・・」として、「マンション修繕　困った」という記事が載っていました。

２　
　記事によると、築３０年を超えるマンションは全国で５６万戸程度あるということです。「５６万戸」なので、建物としてどれくらいあるのかというのはよく分かりませんが。
　「販売時に売り易くするため、積立金を不当に安く設定していること。」が少なくなく、そのため本当に必要な大規模修繕の際、積立金が不足していて、一時金の支払いの必要が生じるケースというのはたまに聞きます。

　マンション管理。
　
　やはりまずは、当事者意識をもって、管理会社任せにしないということだと思います。管理会社もピンからキリまで。住人の立場にたって業務・アドバイスをするところもあれば、言いなりになるカネヅルとしか考えていないんじゃないかというところまであるかと思います。
　
　危ないといえるのは、大規模修繕の見積もりに際し、管理会社から紹介を受けた業者から、そのマンションの積立金総額に等しい金額の見積書が出た場合だとか。修繕積立金総額が１５００万円だとしたら、業者からの見積書も１５００万円に近いものが出ているとき、「怪しい」ようです。
　管理組合で外部に業務を依頼するとき、「相見積」は基本ではないかと思います。ただ、その「相見積」も、極端な話し、業者間で談合されていたら分かりませんが。
　食い物にされないように気をつけたいと思います。
　かといって、疑心暗鬼で何でもかんでも管理会社を疑ってかかるというのも信頼関係が築けず、管理業務が滞るおそれもあり。

　適度な緊張関係が一番いいのかもしれません。

（おわり）

「マイホームを建てるためのアドバイス」として

大阪府のホームーページでアドバイスページがありました。

ご参考に。

非営利法人　建築問題研究会では、これから自宅を建設しようと土地の購入、請負業者の選択を使用としている人の相談も受け付けております。

建築的な問題、法的な契約面での問題など、お気軽にご相談ください。

1
　「耐震強度偽装事件と法律問題ー民事上の問題を中心として」鎌野邦樹千葉大学法科大学院教授の論説を読みました（ＮＢＬ　２００６．４．１。１５頁）。

　うち「国の提示した支援策」という項目において、今回、被害に遭った分譲マンションの住人に対する公的支援策について述べられていたことが、私としては興味深かったので触れておきます。

２
　１１棟のマンション住人に対しては次のような公的支援が行われるようです。

　国と地方自治体との費用の負担の下に、地方公共団体（実際の事業はこれから委託を受けて都市再生機構が実施。ただ、現実には民間業者の活用を予定しているマンションもあるということである）が、当該マンションの区分所有者の建替え決議を前提として、土地を買い取り、これを除去した後に、マンションを再建する案が示されている。

　これに対して、筆者は次のように異なる方向性があることを示唆しています。この点を非常に興味深く読みました。

　なお、区分所有関係の最終段階を「解消」（特別多数決による一括売却等）ではなく「建替え」としているわが国の区分所有法制においては今回の支援措置が当然こととして選択されたと思われ、また、そのこと自体は是認されよう。ただ、今後は、区分所有関係の最終段階として「建替え」だけでよいのかといった立法全体のあり方とともに、政策面における公的支援策のあり方として、住居（費）の手当て等のほか、「建物の解体・除去」または「土地の買取り」までに限るのではなく、果たして「建替え」まで必要なのかといった点についての検討が必要となろう。

３
　この指摘を受けて思い出すのが、阪神・淡路大震災の際に倒壊した分譲マンションにおける建替えを巡る紛争、さらにはこれを契機として出来たマンションの建替えの円滑化等に関する法律です。
　確かに、建替えが即、是といえるのか否か。他の途、「解消」という途も選択肢として用意されるべきではないか。以前から頭の片隅に疑問としてあった点でした。

　先日、建替えを巡る紛争でマンション住人が訴えられているという話を知人からちょうど聞いたところであったこともあるかもしれません。
　一当事者側からの話ではあったのですが、実際、自分が暮らしてきたマンションに関して裁判まで起こされるということの一住人の精神的負担を考えたら、あぁ、そんな時代なんだなぁと思ったことを覚えています。
　マンション建替え問題は、今後、老朽化マンションが増えてくることは明らかなので、当然、建替えに関する紛争も頻発してくるものと予想されます。
　この問題に絡む利害関係人は住民だけではない、ということをよく考える必要があるのではないかと個人的に思っています。
（おわり）

１

　住生活基本法、住生活基本法施行令及び住生活基本法施行規則が平成１８年６月８日に公布・施行されました。

　国土交通省ホームページ内
htp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jyuseikatsuho/jyuseikatsuhyodai.html

２

　この法律の目的は次のとおりです。

第１条　目的
　この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念を定め、並びに国及び地方公共団体並びに住宅関連事業者の責務を明らかにするとともに、

　基本理念の実現を図るための基本的施策、住生活基本計画その他の基本となる事項を定めることにより、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、

　もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進を図るとともに、国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

３　

　問題は今後、どのような運用がなされるかでしょう。

　日経新聞の今日の朝刊で、さだまさしさんの記事が載っていました。今年で２０回を迎える平和コンサートを今年で終了させるということです。

　「自ら動かなくては何も変わらないことを最後に伝えたい」とさださんは述べたようです。

　法律ができたから安心、というものではもちろんありません。

　これから家を買おうとする人、建てようとする人は、事前に自ら学びそれぞれ最低限の基礎知識、交渉力を身につけてことに挑むことが、自分の身を自分で守ることにつながるかと思います。。

　法律があっても、「自ら動かなくては何も変わらない」くらいの気持ちで丁度よいかと思います。あとから、「騙された」と叫んでみても、それだけで事態は変わらないので、後で泣くくらいなら初めに自分で出来る対策をして、被害を未然に防ぐように勤めるのが一番だと思います。

　面倒くさいかもしれないけど、何千万円という買い物です。１万円の靴を買うときに履き心地を確かめるように、何千万円の家を手に入れようとするとき確かめないのはおかしなはなしかと思います。

（おわり）

１

　売主や、工事をした業者が倒産していて、建物に問題があって責任追及をしたいけど実際には、出来ないということがよくあります。

　こうした事態に対して、国土交通省の住宅瑕疵担保責任研究会が先日、平成１８年７月１８日、研究結果の報告書をまとめ、発表したということです。

２　

　ネットのサンケイ新聞の記事です

　　　　　欠陥住宅対策、業者に強制保険　国交省研究会

　耐震強度偽装事件を受け、国土交通省の研究会は１８日、欠陥住宅の建て替えなどに備える保険に住宅メーカーなどの建築主らを強制加入させることで、住宅購入者の保護を図るべきだとの報告書をまとめた。今後、さらに制度の詳細を詰め、次期国会で住宅品質確保促進法などの改正を目指す。

　報告書では強制保険について、損害保険会社各社が建築主から保険料を集めて共同でプールする仕組みつくり、総支払限度額を超えた場合は政府支援を導入するなどとする制度の概要を提示。故意や重大な過失による欠陥については保険金の支払い対象外とし、こうした場合に備え、購入者が任意加入する保険の整備などを引き続き検討する必要があるとした。

　一方、大手住宅メーカーが保険以外の措置として主張してきた、建て替えなどに必要な費用をあらかじめ供託や信託として積み立てる制度についても認める方針。国交省は今後、保険と同等の機能を確保するための供託、信託額の設定などについても検討する。

　現在の住宅品質確保促進法は、新築住宅の建築主らに対し、引き渡しから１０年の間に欠陥が見つかった場合、無過失でも建て替えや補修に応じるよう定めている。耐震強度偽装事件では多くの物件の建築主だったヒューザーが倒産してこの責任を果たせず、問題となっていた。

(07/18 22:40)